一、批復

根據江蘇省農墾集團有限公司第三屆董事會第125次會議決議通過的《江蘇省農墾物業管理有限公司部分國有股權轉讓暨改革方案》。

二、評估機構選聘方式

直接委托

三、評估機構

機構名稱：中聯資產評估集團有限公司

 辦公地址：北京市西城區復興門內大街28號凱晨世貿中心東座F4層939室

法定代表人：胡智

批準文號：京財資評備[2021]0085號

資產評估范圍：從事各類單項資產評估、企業整體資產評估、市場所需的其他資產評估或者項目評估；證券、期貨相關評估業務。（依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動）

四、評估師資質

1.胡雪瑩    32210184

2.魏龍      32190132

五、評估程序履行情況

（一）評估準備階段

1、2021年8月上旬，委托人召集本項目各中介協調會，有關各方就本次評估的目的、評估基準日、評估范圍等問題協商一致，并制訂出本次資產評估工作計劃。

2、配合企業進行資產清查、填報資產評估申報明細表等工作。評估項目組人員對委估資產進行了詳細了解，布置資產評估工作，協助企業進行委估資產申報工作，收集資產評估所需文件資料。

（二）現場評估階段

項目組現場評估階段的時間為2021年8月5日至2021年8月16日。主要工作如下：

1、聽取委托人和被評估單位有關人員介紹企業總體情況和委估資產的歷史及現狀，了解企業的財務制度、經營狀況、固定資產技術狀態等情況。

2、對企業提供的資產清查評估申報明細表進行審核、鑒別，并與企業有關財務記錄數據進行核對，對發現的問題協同企業做出調整。

3、根據資產評估申報明細表，對固定資產進行了抽查核實。

4、查閱收集委估資產的產權證明文件。

5、根據委估資產的實際狀況和特點，確定各類資產的具體評估方法。

6、對主要設備，查閱了購置合同及技術資料；對通用設備，主要通過市場調研和查詢有關資料，收集價格資料。

7、對企業提供的權屬資料進行查驗，對企業提供的未來年度收益的預測進行核實。

8、對評估范圍內的資產及負債，在核實的基礎上做出初步評估測算。

（三）評估匯總階段

2021年8月17日至8月27日對各類資產評估及負債審核的初步結果進行分析匯總，對評估結果進行必要的調整、修改和完善。

（四）提交報告階段

在上述工作基礎上，起草資產評估報告，與委托人就評估結果交換意見，在全面考慮有關意見后，按評估機構內部資產評估報告三審制度和程序對報告進行反復修改、校正，最后出具正式資產評估報告。

本階段的工作時間為2021年8月27日至9月16日。

六、評估報告摘要

（一）評估目的是根據《江蘇省農墾集團有限公司第三屆董事會第125次會議決議》就江蘇省農墾物業管理有限公司擬進行混合所有制改革，分公司不參與本次改革改制，為此需進行資產評估，為委托人相關經濟行為提供價值參考。

（二）評估對象是剔除分公司資產及負債后的江蘇省農墾物業管理有限公司股東全部權益。

（三）評估范圍為剔除分公司資產及負債后的江蘇省農墾物業管理有限公司在基準日的全部資產及相關負債。

七、特別事項說明

在評估過程中已發現可能影響評估結論，但非評估專業人員執業水平和能力所能評定估算的有關事項：

（一）產權瑕疵事項

此次評估未發現產權瑕疵事項。

（二）未決事項、法律糾紛等不確定因素

2021年6月9日，江蘇省南京市鼓樓區人民法院出具《民事判決書》（（2021）蘇0106民初2813號），對原告彭素芹與被告江蘇省農墾物業管理有限公司勞動爭議糾紛一案做出判決，一審認為：一、原告彭素芹與被告江蘇省農墾物業管理有限公司勞動關系于2020年10月解除；二、被告江蘇省農墾物業管理有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告彭素芹醫療費（含器具費）2713.58元、護理費7200元；三、被告江蘇省農墾物業管理有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告彭素芹停工留薪期工資25872.76元；四、被告江蘇省農墾物業管理有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告彭素芹2019年年休假工資1565.76元；五、駁回原告彭素芹的其他訴訟請求。原告在判決書送達十五日內提交了上訴狀，請求判令（2021）蘇0106民初2813號民事判決書改判。截至基準日二審尚未開庭。農墾物業對一審判決中的相關費用計入預計負債，本次評估按核實后的該事項預計負債賬面值確定評估值，未考慮基準日后二審判決對預計負債可能形成的影響。提請報告使用者注意。

（三）抵押擔保事項

此次評估未發現抵押擔保事項。

（四）重大期后事項

此次評估無重大期后事項。

（五）其他需要說明的事項

1、評估師和評估機構的法律責任是對本報告所述評估目的下的資產價值量做出專業判斷，并不涉及到評估師和評估機構對該項評估目的所對應的經濟行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上，依賴于委托人及被評估單位提供的有關資料。因此，評估工作是以委托人及被評估單位提供的有關經濟行為文件，有關資產所有權文件、證件及會計憑證，有關法律文件的真實合法為前提。

2、評估過程中，評估人員觀察所評估設備的外貌，在盡可能的情況下察看了設備的保養情況和使用情況，未進行任何結構和材質測試。在對設備進行勘察時，因檢測手段限制及部分設備正在運行等原因，主要依賴于評估人員的外觀觀察和被評估單位提供的近期檢測資料及向有關操作使用人員的詢問情況等判斷設備狀況。

3、本次評估范圍及采用的由委托人和被評估單位提供的數據、報表及有關資料，委托人和被評估單位對其提供資料的真實性、完整性負責。

4、評估報告中涉及的有關權屬證明文件及相關資料由委托人和被評估單位提供，委托人和被評估單位對其真實性、合法性承擔法律責任。

5、評估機構獲得的被評估單位盈利預測是本評估報告收益法的基礎。評估師對該盈利預測進行了必要的調查、分析、判斷，經過與被評估單位及管理層多次討論，被評估單位進一步修正、完善后，評估機構采信了被評估單位盈利預測的相關數據。評估機構對被評估單位盈利預測的利用，不是對評估對象未來盈利能力的保證。

6、評估師執行資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算并發表專業意見，并不承擔相關當事人決策的責任。評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。

7、在評估基準日以后的有效期內，如果資產數量及作價標準發生變化時，應按以下原則處理：

（1）當資產數量發生變化時，應根據原評估方法對資產數額進行相應調整；

（2）當資產價格標準發生變化、且對資產評估結果產生明顯影響時，委托人應及時聘請有資格的資產評估機構重新確定評估價值；

（3）對評估基準日后，資產數量、價格標準的變化，委托人在資產實際作價時應給予充分考慮，進行相應調整。

八、評估結論

基于被評估單位及企業管理層對未來發展趨勢的判斷及經營規劃，根據有關法律法規和資產評估準則，采用資產基礎法和收益法，按照必要的評估程序，對農墾物業股東全部權益在評估基準日2021年6月30日的價值進行了評估。得出如下結論：

（一）資產基礎法評估結論

資產賬面值2,666.03萬元，評估值2,694.67萬元，評估增值28.64萬元，增值率1.07%。

負債賬面值1,552.44萬元，評估值1,552.44萬元，評估無增減值。

凈資產賬面值1,113.62萬元，評估值1,142.26萬元，評估增值28.64萬元，增值率2.57%。

各類資產評估情況見下表：

資產評估結果匯總表

評估基準日：2021年6月30日

被評估單位：江蘇省農墾物業管理有限公司                             金額單位：人民幣萬元

（二）收益法評估結論

經實施核實、實地查勘、市場調查和詢證、評定估算等評估程序，采用現金流折現方法（DCF）對企業股東全部權益價值進行評估。江蘇省農墾物業管理有限公司在評估基準日2021年6月30日的凈資產賬面值為1,113.62萬元，評估后的股東全部權益價值為1,138.07萬元，評估增值24.45萬元，增值率2.20%。

（三）評估結果分析及最終評估結論

1、評估結果的差異分析

本次評估采用收益法得出的股東全部權益價值為1,138.07萬元，比資產基礎法測算得出的股東全部權益價值1,142.26萬元低4.19萬元，差異率為0.37%。兩種評估方法差異情況的分析：

1、資產基礎法評估是以農墾物業資產的成本重置為價值標準，反映的是資產投入（購建成本）所耗費的社會必要勞動，這種購建成本通常將隨著國民經濟的變化而變化；

2、收益法評估是以資產的預期收益為價值標準，反映的是資產的經營能力（獲利能力）的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經濟、政府控制以及資產的有效使用等多種因素的影響。

2、評估結果的選取

資產基礎法評估是以資產的成本重置為價值標準，反映的是資產投入（購建成本）所耗費的社會必要勞動，這種購建成本通常將隨著國民經濟的變化而變化；而收益法評估是以資產的預期收益為價值標準，反映的是資產的產出能力（獲利能力）的大小。農墾物業利潤主要來源于物業管理和餐飲服務業務，部分項目需要通過招投標獲得，由于物業管理行業公司眾多，競爭激烈，未來收益存在很大不確定性，且兩種方法結論差異很小，故本次選用資產基礎法結論。以資產基礎法評估結果，得到江蘇省農墾物業管理有限公司股東全部權益價值為1,142.26萬元。

九、評估資料査閱方式

在委托方相關人員的配合下，進行現場勘察并與委托方相關人員核對確認；

中國資產評估協會制定的《資產評估準則——基本準則》及具體評估準則。

相關資產權屬證明、有關會計資料及該委評資產的現場拍攝資料等。

十、公示反饋意見收集及處理方式

意見收集單位：江蘇省農墾集團有限公司

聯系電話:025-57716506

處理方式：與評估機構溝通并答復。

十一、公示期

2021年9月23日至2021年9月30日。

江蘇省農墾集團有限公司

                               2021年9月22日